静悄悄的大街，明媚的阳光投射在城市中心区一幢幢破败的高楼大厦上，绝大部分窗户的玻璃都已经打破，黑洞洞的窗口里不知道会有些什么，玻璃幕墙脱落，外墙在经年累月的风吹日晒下早已看不出原来的颜色，许多房屋门已被拆掉多年，内部金属结构全部洗劫一空，只能从外形上看出这些房屋昔日曾经是奢华的住宅，建筑物之间植物毫无约束地疯长，……这是哪里？这是底特律，昔日的美国重要港埠、世界汽车工业中心和音乐之都，今天人称“美国鬼城”，该市城区那些被木板和栅栏封死的建筑已经成为城市探险乐园，城区中心地带伍德沃得大街（Woodward Avenue）周围6个街区在城市探险爱好者眼中诱惑力尤其强烈，更有一些艺术家专程来到这里的废墟中徜徉，寻找灵感。沦为“鬼城”的不仅底特律城区一地，同样的景象也已经程度不等地出现在美国的布法罗、德国的莱比锡、英国的利物浦和曼彻斯特、俄罗斯的伊凡诺夫等城市，将来也很有可能是中国不少城市的景象。

　　底特律的昔日辉煌与今日衰败

　　今日破败不堪的底特律有过辉煌的过去。正如“底特律”法文原意“河口之城”所预示的那样，这座城市于18世纪末借水路枢纽之便而兴，依托航运、造船和制造工业繁荣起来，伟大发明家爱迪生早年便是在底特律的火车上卖报纸起家，老亨利·福特在底特律生产了著名的T型车，……底特律的这些伟大儿子不仅改变了美国，而且深刻改变了全世界人们的经济和生活方式。爱迪生的发明和他创办的电力公司让底特律成为最早亮起电灯的城市；福特则开创了汽车时代，他和同时代的其他一批汽车工业先驱荟萃底特律，使得“底特律”一度成为汽车工业代名词，至今美国三大汽车巨头通用、福特和克莱斯勒的总部仍都位于底特律。也正是得益于汽车工业的发展，底特律在1901年成为第一个铺设水泥公路的城市，在1915 年首先安装了城市交通信号灯，并在1942年成为美国第一个拥有城市高速公路的城市。

　　当时底特律经济的发展吸引了大批外地居民涌入，底特律常住居民人数在20世纪上半叶急剧膨胀，1950年便达到了185万的巅峰，市政府更按照300万人口的规模设计规划城市。但1967年的一场种族暴乱不仅迫使当时的美国总统出动了五千兵力入城镇压，导致40人死亡、数千人受伤、7200人被捕、数百幢建筑被烧或受损、三大汽车业巨头全部停工停产，而且导致了白人中产阶级大规模逃离，市区人口锐减，并形成了“暴乱——居民外迁——服务业受创——生活便利性降低——居民加速外迁”的恶性循环。1970年代以来，美国制造业国际竞争力下降，美国三大汽车公司在与日本、欧洲厂商乃至新兴韩国厂商的较量中节节败退，进一步加剧了底特律的衰败。

　　据2005年统计，底特律的人口已缩减到88万余，比2000年人口普查时又减少了约6.8%，不足当年巅峰时期的一半；目前进一步下降到60万左右，全市31%的居民挣扎在贫困线下，2008年失业率高达18%。由于就业机会稀少，预ch计底特律已经持续了40余年的人口减少进程还会延续到2030年前后。随着人口的减少，底特律市人口种族构成也发生了根本变化，由于白人撤离，南方黑人涌入，现在底特律人口中黑人占9成左右。

　　人口外逃造就了底特律中心城区“素负盛名”的衰败景象：为了拿到保险金后逃离这个城市，许多业主在购买房屋保险后故意纵火烧毁自家房屋；废弃的房屋成为无家可归者的容身之地，而他们在点火取暖时往往会不小心点着房子；……更有甚者，城市局部衰败所造成的社会问题还会如同癌症一样扩散到其它城区，导致衰败传染开来，因为黑社会、贩毒团伙在衰败城区中成长起来，为了给自己创造更多的乐园，他们往往会故意纵火，以便赶走整个社区的居民，就如同美国畜牧业大亨焚烧巴西亚马逊热带雨林以便为自己的肉牛开辟牧场一样。

　　人口减少、居民区衰败并非底特律一地独有，由于出生率下降、支柱产业衰退等因素，不少国家、特别是发达国家和新兴工业化经济体的中小城市和村镇已经陷入人口萎缩而无力自拔。日本许多村镇现在只剩少数老人，未来可能不复存在；美国堪萨斯州和南、北达科他州青壮年人口几乎荡然无存，堪萨斯州有些城镇祭出赠送土地的招数，力图挽留人口，但仍难言见效；欧洲生育率下降已经越过维持人口规模不至绝对减少的转折点，东欧和中欧某些地区的衰败甚至使得这一地区野生狼群重新出现并不断扩大。正因为如此，当眼下的美国经济危机中“1美元别墅”之类新闻撩拨得一些中国投资者心痒难捺想去美国房地产市场抄底时，美国《洛杉矶时报》就此采访我，我主张中国投资者慎重从事，不要盲目用国内城区房产价格长期内持续上涨的思路套到美国市场上。因为美国、整个北美人少地多，而且城市化早已完成，一个城市的支柱产业一旦衰退，居民可能弃而去之，城市房地产在较长时间跨度上未必持续上涨，希望中国投资者去美国抄底房地产不要抄到候补“鬼城”。

　　人口逆转与过度城市化可能造就中国“鬼城”

　　尽管中国城市化进程正如火如荼，不少学者也将城市化列为中国经济未来最大驱动力量而寄予高度期望，“鬼城”的命运同样未必没有可能落到一批中国城市、至少是他们的某些城区头上。何以如此？这种风险的根源在于僵硬而且不对称的计划生育政策可能导致中国人口高度老龄化，致使国家总人口在达到某个高峰之后猝然转为快速减少；而国家总人口一旦转入下降，今天过度的城市化将使得届时日趋减少和衰老的人口不足以填充城市设施。

　　在这个问题上，我们不可受当前众多民工源源不断涌入城市、特别是东部大城市的景象所欺骗而过度乐观，因为民工到东部打工固然有一部分是正常城市化的结果，但还有相当一部分是农村和县域、中西部本土经济凋敝所致。鉴于解放前旧中国和其它发展中国家沿海和大城市片面发展所造成的一系列严重经济、社会、政治和军事安全问题，新中国历史上曾经高度重视缓解区域发展失衡，在东部和中西部、城市和农村、大城市和中小城镇之间均衡配置经济资源，一批地方国企和集体企业（起源于1960—1970年代大力发展的社队企业）成为地方经济的骨干，容纳了大量就业，形成了一定的技术积累。但前些年由于进口货物、服务和外资企业（他们往往得到了政府片面的优惠政策扶持）竞争，也由于国企改革措施的某些重大失误，农村和县域、特别是中西部地方国企和集体企业大面积破产关闭，新增劳动力不但在本地无从寻找合适就业机会，反而要与本地破产倒闭企业员工竞争沿海地区就业机会。虽说各区域发展完全同步不太可能，但以农村和县域、中西部本土经济凋敝为代价造就东部局部繁荣，这种繁荣注定不可能持续，在道义上也不应持续。而且，这种难乎为继的转折点到来可能会比许多人所乐观预计的要早，因为素来是剩余劳动力源泉的广大中西部农村剩余劳动力已经出现了相当明显的枯竭迹象。国务院发展研究中心农村发展部课题组前两年调查过中西部几个民工输出大省的成百个村庄，发现这些地方人口结构犹如经历了战争，见不到19岁至39岁的男人。

　　某些热门政策、主张可能加剧未来中国“鬼城”问题

　　不仅如此，某些当下热门的“发展经济”和“改革”措施未来有可能加剧中国“鬼城”问题。如目前不少大城市热衷于发展“总部经济”，其实当下炙手可热的“总部基地”本质上不过是国内离岸金融中心，是利用低税率优惠吸引大型企业集团将其总部名义上注册在这个那个总部基地，然后通过企业内部转移定价将账面利润集中到总部账上，享受总部基地的税收优惠。在这种安排下，设立总部基地的城市和大型企业集团固然实现了短期的“双赢”，但代价往往是这些企业实际生产经营所在地付出了资源、环境、人力，却得不到相应的财政回报而发展滞后。设立总部基地的大城市固然短期内貌似受益，但他们将由此设立过多的设施，一旦遭遇产业结构调整、总人口下降等冲击，他们将面临更严重的“鬼城”问题。

　　又如城市住宅用地权期限问题，这些年流行的观点是攻击70年使用权，主张到期自动续租，甚至主张土地私有化。由于这些主张常常打着“维权”的旗号，所以颇能吸引一些人。其实，我们深入思考就可以发现这种主张未必真正符合居民公利。因为中国人地关系决定了多层、高层公寓是中国住宅的主流形式，而这些住宅楼不可能长命百岁，大多数不到70年使用权期满就需要大修，甚至彻底拆除，只有这样才能保持居民区和整个城市面貌常新，活力常在。但这些住宅楼住户如果分户获得的土地使用权期限太长，甚至永久，那么届时的改造将遭遇巨大困难。不必过度指望住户缴纳的住宅大修基金，如果物业费收缴都是难题，这笔费用的收缴就更困难。给予住宅楼住户名义上的土地永久使用权并无实际意义，因为一幢住宅楼的数百住户共有的这块土地假如平分，任何一户都不可能单独在瓜分后的几平方厘米土地上盖房居住。“民宅禁商”被某些热衷于“维权”人士抨击为侵犯《物权法》之类权益而被“纠正”，但民宅商用只会加剧住宅楼损耗，导致上述问题提前到来。